Vi har förtydligat vår personuppgiftspolicy. Vill du veta mer om hur vi hanterar personuppgifter och cookies - läs mer här.
Aktuella frågor

Debattinlägg: ”Stärk skyddet för bostadsrättsköpare.”

De regler som finns för hur bostadsrättsföreningars stadgar ska utformas bör ses över, med sikte på att lagstiftningen ska värna föreningsdemokratin och medlemmarnas möjlighet att kontrollera vad som sker och utkräva ansvar.
Det skriver Ola Jingryd, lektor i juridik på Malmö universitet.

HSB-föreningen Ida i Malmö, som har utsatts för den värsta plundringen någonsin av en svensk bostadsrättsförening. År 2015 – 2017 svindlades föreningen på uppemot 250 miljoner kronor.Bild: Lars Brundin
När den som ska köpa en bostadsrätt gör en kalkyl tillsammans med sin bank, tar ett bolån och skriver under ett köpekontrakt kan drömmen om en bostad som man själv äger tyckas vara sann.
Det är lätt att glömma att man faktiskt inte äger sin lägenhet, utan en andel i en ekonomisk förening som äger den fastighet där lägenheten finns, och en särskild rätt att använda lägenheten på obegränsad tid.
Ibland kan det komma som en chock för medlemmarna att avgiften (det som ofta felaktigt kallas hyran) måste höjas på grund av kostnader som föreningen inte planerat för, till exempel renoveringar eller höjd tomträttsavgäld till kommunen.
En fråga är förstås hur man som lägenhetsinnehavare kan skydda sig mot att sådana situationer uppkommer. Först och främst genom den demokrati som är inbyggd i föreningen. Genom att göra sin röst hörd vid föreningens årsmöte, kontrollera årsredovisningen och underhållsplanen, tänka sig för innan man beviljar styrelsen ansvarsfrihet och utse noggranna justeringspersoner vars uppgift det är att granska stämmoprotokoll. Men dessa mekanismer fungerar inte om människor som inte arbetar i medlemmarnas intresse tar över föreningen, samtidigt som medlemmarna inte reagerar i tid.
Resultatet kan i värsta fall bli att medlemmarnas insatser blir värdelösa, något som Sydsvenskan visat skett i flera bostadsrättsföreningar i Malmö.
För att minska risken att de som bor i lägenheterna drabbas bör bostadsrättsföreningar underställas ett större mått av yttre kontroll och reglering. Idag är endast större bostadsrättsföreningar skyldiga att skicka in årsredovisning och revisionsberättelse till Bolagsverket.
Med tanke på att bostadsrättsföreningar redan måste upprätta en årsredovisning, vore det ingen betungande uppgift för dem att också vara skyldiga att skicka den till Bolagsverket.
De regler som finns för hur bostadsrättsföreningars stadgar ska utformas bör också ses över, med sikte på att lagstiftningen ska värna föreningsdemokratin och medlemmarnas möjlighet att kontrollera vad som sker och utkräva ansvar. Det bör till exempel inte vara möjligt att, som Sydsvenskans rapportering avslöjat, låta utomstående bolag ha avgörande röster i föreningarnas högsta beslutande organ.
Att det finns ett utbildningskrav för mäklare och att de har skyldigheter mot köpare och säljare ska förhindra att enskilda drabbas i bostadsaffärer.
Mäklare är skyldiga att inhämta och redovisa en hel del viktig information, bland annat om säljaren har rätt att sälja bostadsrätten och om den är pantsatt. Det är information som mäklaren måste känna till, och mäklaren kan inte i efterhand säga att säljaren uppgett att hen är ensam ägare eller ogift. I sådana fall måste mäklaren ändå göra en egen kontroll.
Men när det gäller föreningens årsredovisning är mäklaren bara skyldig att tillhandahålla den senast tillgängliga redovisningen. Mäklarens allmänna rådgivningsplikt medför att mäklaren aktivt ska uppmana spekulanter att noggrant läsa årsredovisningen.
Mäklaren har en allmän upplysningsplikt, hen måste upplysa eventuella köpare om sådant hen råkar känna till eller har särskild anledning att misstänka som kan antas vara av betydelse. Brister i föreningens ekonomi är tveklöst av betydelse för köparen och ingår alltså i upplysningsplikten. Om mäklaren får varningssignaler om att något inte står rätt till kan hen vara skyldig att granska årsredovisningen.
Men lagen innehåller inte någon allmän skyldighet för mäklaren att ta del av årsredovisningens innehåll. Även om många mäklare läser årsredovisningen finns det också de som inte gör det. Här finns en stor lucka.Precis som det är skillnad på en professionell besiktningsteknikers undersökning av en fastighet, jämfört med om en eventuell köpare själv undersöker den, är det skillnad på om en mäklare granskar en årsredovisning jämfört med om en eventuell köpare gör det.
För att bli fastighetsmäklare måste man läsa minst 120 högskolepoäng medett visst innehåll. På de flesta lärosäten är utbildningen minst treårig. Företagsekonomi är obligatoriskt. Mäklare är således rustade att utan större ansträngning bilda sig en uppfattning om föreningarnas ekonomi och upptäcka eventuella missförhållanden. Det bör också införas ett krav i fastighetsmäklarlagen på att mäklare måste ta del av bostadsrättsföreningars årsredovisning i samband med att de förmedlar bostadsrätter.
Närmare en fjärdedel av alla bostäder i Sverige är bostadsrätter. Det är dags att stärka skyddet för köparna.
Ola Jingryd
Ola Jingryd är lektor i juridik vid enheten för fastighetsvetenskap på Malmö universitet och tidigare ledamot av Fastighetsmäklarinspektionens disciplinnämnd.
Gå till toppen